3394

Как это устроено: доходный дом в Зубчаниновке

Текст и фото: Арина Гриднева

Варианты недорогого съемного жилья в Самаре — не огонь: выбирать приходится между коммуналкой, комнатой в общаге или квартирой, которая автоматически телепортирует в 1970-е. Но есть и еще один путь — поселиться в доходном доме. «Большая Деревня» нашла такой, причем не в XIX веке, а в современной Зубчаниновке. Выяснили, кто арендует квартиры на десять квадратов, сколько стоит жилье эконом-класса и по какой причине жизнь в Зубчаге предпочитают комнате в универской общаге.

Дом как бизнес

Трехэтажный дом, расположенный на Зубчаниновском шоссе, 39, раньше принадлежал только одной семье. Летом 2016 года его приобрел Анатолий Вишняков — технолог из Нефтегорска. Он искал дополнительный источник дохода и решил превратить особняк в доходный дом: разбить на несколько комнат с удобствами и сдавать. «Я выбирал здание, исходя из размера и планировки. Этот вариант подошел мне идеально, я взял его в ипотеку на 20 лет и разделил на отдельные квартиры-студии. Доходов от аренды оказалось достаточно, чтобы не только платить взносы в банк, но и оставлять часть прибыли себе,» — рассказывает Анатолий.

Жители окрестных домов идею не оценили, но оценили количество людей, посещающих здание, — и сразу же пожаловались в полицию, переживая, что рядом с их домом организуют бордель. Новому владельцу пришлось улаживать вопрос с участковым.

О конфликтах с соседями Вишняков говорит равнодушно: «Всем хочется покоя. Раньше здесь жила одна семья, а теперь сорок человек, которые день и ночь гремят дверьми. Иногда местные звонят и просят, чтобы мои жильцы убрали с прохода машину, потому что она мешает проехать коляске. Я ко всему отношусь с пониманием: звоню арендаторам, сообщаю о проблеме, и конфликт быстро сходит на нет».

Соседи, живущие по левой стороне доходного дома, не открыли дверь журналисту «Большой Деревни», а вот жители по адресу Зубчаниновское шоссе, 41 согласились пообщаться. Пожилая женщина не имеет никаких претензий к Анатолию и соседством довольна: «Раньше в этом здании жила семья и мы дружили, но год назад им пришлось уехать и дом продали. Когда Анатолий приобрел недвижимость, он сразу же пришел ко мне знакомиться. Никаких проблем у нас не возникает, хотя доходный дом стоит впритык к нашему участку и окна выходят прямо в огород. Единственное — просим иногда убирать машины от ворот, потому что дети не могут уехать на работу, но это не смертельно».

Внутреннее устройство

Доходный дом с прилегающей территорией занимает семь соток земли. Внешне он ничем не отличается от остальных строений в округе. За зданием расположен небольшой сарай, яблоневый сад и огород. Правда, жильцы не спешат заниматься рассадой. «Я думал, что теплица и огород пригодятся, но арендаторы ими не пользуются. Было бы здорово заселить хозяйственных людей, которые посадят клубнику или овощи,» — делится планами Анатолий.

Внутри поместилось 14 студий с собственным туалетом и душевой кабиной в каждой. Стоимость аренды зависит от размера: самую маленькую комнату — на 10 квадратов — сдают за 7000 рублей в месяц, а за максимальные 22 квадрата придется отдавать на 5000 больше. Несмотря на различные площади, в каждой квартире ютятся раскладной диван, шкаф для одежды, стол, холодильник, телевизор, а также кухонная зона с мойкой, плитой и полками для посуды. По словам Вишнякова, именно это отличает доходный дом от коммуналки, где душ и кухню приходится делить с другими жильцами.

Единственное место общего пользования — это прачечная на цокольном этаже. Здесь стоит две стиральные машинки, которые делят между собой все жильцы. Кроме того, перед домом есть парковка на четыре машины. Получить одно место можно за 500 рублей в месяц. Есть и Wi-Fi: за него нужно платить 200 рублей в месяц.

Управление и контроль

Вишняков живет в Нефтегорске и приезжает проверять состояние участка только по надобности — примерно раз в неделю. В остальное время за домом следит администратор — 72-летняя Лидия Конденкова. Женщина приглашает нас в квартиру и просит не разуваться. В крохотной комнате, где едва хватает места для самой пенсионерки, также живут двое ее внуков-школьников — Дана и Коля.

Справа от входа проход на кухню. Кажется, это единственная квартира, где место для готовки отделено стеной. Слева зал, вместивший только раскладной диван, прикроватный стол, телевизор и шкаф. В п-образном закутке нашлось место для компьютера, за которым Дана старательно рассматривает какие-то картинки. Хозяйка уточняет, что девочка мечтает стать дизайнером.

Лидия живет в доходном доме с момента его появления. «После инфляции в 1990-е годы я осталась банкротом и долгое время скиталась по съемным квартирам. Пару лет назад увидела объявление о том, что сдается студия, зашла в дом и познакомилась с владельцем. Оказалось, что ему как раз не хватает администратора, так что я сразу же предложила им стать,» — рассказывает женщина.

Конденкова взяла на себя ряд обязанностей: заселять и выселять гостей, собирать деньги, следить за порядком и убираться в комнатах после выезда арендаторов. Обо всех замечаниях и неполадках она сразу же сообщает владельцу дома, а он в благодарность за помощь не берет с Лидии плату за жилье. Хозяйка довольна и считает случившееся большой удачей. Правда, невзначай признается, что втроем жить в такой студии все-таки тесновато.

«Быть администратором — не сложно,» — рассказывает она. — «Сначала было непривычно, я училась искать подход к людям, а сейчас они приходят ко мне, как к матери. Одни Лидией Петровной называют, а другие просто бабулей. Я стараюсь всем помогать — делюсь и солью, и куском хлеба, и столовыми приборами, потому что командировочные часто не возят с собой вилки и ножи».

В комнату стучится мужчина лет сорока пяти — один из жильцов. Он скромно уточняет, как скоро в квартире починят лампочку и Лидия предлагает два варианта: купить ее самостоятельно или дождаться приезда Анатолия. Мужчина кивает головой и почти полушепотом просит поделиться рюмкой соли. Дана отправляется на кухню.

Администратор уверена, что отношение людей зависит от того, как она с ними общается: «Если я гавкну, то кто же ко мне придет? Что пошлешь, то и получишь, так что я стараюсь быть для всех опорой и поддержкой. Анатолий мне доверяет, и я чувствую большую ответственность. А жильцы помогают и часто приносят внукам подарки — сладости и игрушки».

Проблемы и запреты

Ко всем жильцам предъявляют обязательные требования: наличие документов, отсутствие наркотических зависимостей и детей. По словам Вишнякова, последнее важно, потому что плотность заселения очень высокая и ребенок может мешать соседям. Исключение сделали только для Лидии. Что касается пагубных привычек, тут обходятся без медицинских экспертиз: «Лидия Петровна насквозь видит подозрительных людей и не пустит в дом постояльца, если насчет него есть хоть какие-то сомнения», — заявляет Вишняков.

Лидия Петровна жалуется, что люди не всегда чистоплотны: «Если человек после отъезда оставляет бардак, то разбирать его приходится мне. Новому жильцу все равно, кто находился в студии до него, — он хочет заехать в чистое помещение, так что я слежу за порядком во всех смыслах — в том числе выполняя обязанности горничной». Анатолий поддерживает Лидию и говорит, что арендаторы часто не берегут имущество: «Ломается в основном сантехника и электроника — телевизоры, холодильники, плиты и чайники. Я помогаю все это починить или вкладываюсь, чтобы купить новое оборудование, если исправить ситуацию уже невозможно».

Арендаторы

Как правило, в дом заселяются одинокие мужчины и командировочные — они остаются месяца на три, пока не закончится работа. Есть и долгожители — люди, которые снимают комнату около года. Еще одна категория жильцов — семейные пары. Одна из таких расположилась в студии на 11 квадратов. Регина и Александр Александровы переехали из Оренбурга, потому что Саша перевелся в железнодорожный университет. Заселяться в общагу с общим санузлом ребятам не хотелось, поэтому решили снимать квартиру. Район выбирали по принципу «чтобы удобно было добираться до учебы».

Обратиться в доходный дом Александровым посоветовал знакомый, который когда-то тоже снимал тут студию. «Мы зашли, посмотрели условия, и они нас устроили. Цена показалась вполне приемлемой — 9000 рублей. К тому же, хозяин пошел на уступки и снизил ее до 8500. Кажется, что это ерунда, но за два года выходит приличная экономия,» — рассказывает Регина. Еще Анатолий бесплатно предоставил молодой семье парковочное место и Wi-Fi.

«Когда мы въехали в квартиру, здесь было все необходимое, — отмечает Александр. — Мы привезли с собой только микроволновку, компьютер и кое-какие мелочи для декора. Посуда и белье здесь уже были, но из соображений личной гигиены мы пользуемся своими».

«Нас всего двое, так что места вполне хватает, — продолжает Регина. — Но главное, в квартире очень тепло: у дома своя котельная, так что в любой момент можно попросить прибавить отопление или снизить температуру». Единственная проблема, с которой столкнулись жильцы, — нехватка стиральных машин в прачечной. «Бывает, люди забывают достать белье и приходится ждать, когда стиралка освободится,» — сетует девушка.

Неудачная продажа и планы на будущее

Хотя доходный дом и приносит деньги, Анатолий попытался его продать. Жильцов стало меньше, и ипотечный взнос перестал окупаться. Однако объявление о продаже не сработало. «Возможно людей напугала цена свыше десяти миллионов, а может самарцы просто не понимают, что такое доходный дом — здесь это довольно редкое явление,» — делится Вишняков.

В Самаре есть похожие форматы жилья, но как правило, владельцы не говорят о своих проектах слишком громко — и понятно, почему. По словам Анатолия, его бизнес начнет окупаться только после выплаты ипотеки — через 18 лет. «Если не получится продать дом, то как раз к пенсии начну получать чистую прибыль,» — надеется мужчина.

Александр Ворсунов

юрист

Такой термин как «доходный дом» не совсем верен с точки зрения закона. Жилищный кодекс РФ для подобного рода зданий использует термин «наемный дом». Согласно статье 91.16 ЖК РФ им признается здание, принадлежащее одному лицу, жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания. Особенность такого типа жилья в том, что отдельную квартиру или помещение в них продать нельзя — реализации подлежит только весь дом целиком.

Закон различает два вида наемных домов — социальные и коммерческие. Первые — из муниципального или государственного жилого фонда, квартиры в них сдают в аренду гражданам, которые признаны нуждающимися в жилье. Размер оплаты за проживание определяется, соответственно, муниципальными или государственными органами.

Коммерческий наемный дом может принадлежать физическому или юридическому лицу. Жилые помещения в таких домах предоставляются по договору найма жилого помещения без каких-либо ограничений круга лиц, которые могут там проживать, а стоимость аренды устанавливается собственником дома. В принципе, такие доходные дома вполне могут существовать под более привычными названиями «мини-отель», «хостел» или «таунхаус».

Для организации коммерческого наемного дома требуется наличие решения собственника земельного участка о строительстве наемного дома, а еще такие объекты подлежат учету в муниципальном реестре наемных домов.

Следует отметить, что такое явление, как наемные дома не слишком распространено, несмотря на то, что положения о них введены в ЖК РФ еще в 2014 году. С чем именно это связано — сложно сказать. Можно предположить, что муниципального и государственного жилья в принципе не так уж много, и найти здание, которое можно полностью предоставить под наемный дом практически не реально. Что до коммерческих наемных домов, их небольшое количество, пожалуй, можно объяснить тем, что для организации такого бизнеса необходимо иметь земельный участок — либо в собственности, либо специально предоставленный. Причем, предсказать, будут ли вложения в такого рода бизнес оправданными, довольно сложно, приходится учитывать очень много факторов — от средней стоимости аренды квартиры в регионе до общей туристической привлекательности местности.

Риски проживания в коммерческих наемных домах в принципе мало чем отличаются от рисков, связанных с арендой обычных квартир: необходимо внимательно читать условия договора найма и своевременно вносить плату за право пользования жилым помещением и коммунальные услуги.