1139

Инструкция: как разобраться с ипотекой

Лайма Кошман

Все мы слушали рассказы знакомых и смотрели стендап, так что в теории понимаем, что такое ипотека. «Большая Деревня» попросила специалистов Сбербанка, который недавно представил новый сервис «ДомКлик», ответить на самые актуальные вопросы о ней. Разбираемся, кому и на что ее дают, много ли нужно платить, как отодвинуть срок платежа и что делать, если деньги кончились.

Что такое ипотека?

Начнем с азов: ипотека — это целевой кредит на покупку жилья. Как правило, он выдается под залог приобретаемой квартиры или дома, хотя по договоренности с банком залогом может стать и другой объект недвижимости — в том числе и не принадлежащий заемщику. Он заносится в единый государственный реестр недвижимости, после чего может быть продан, обменен или подарен до полного погашения банковской ссуды и всех сопутствующих платежей только с согласия кредитора.

При заключении сделки составляется кредитный договор и в некоторых случаях договор об ипотеке. При этом банк не требует поручителей, поскольку залог в достаточной мере покрывает все риски (исключение составляют только случаи приобретения строящегося жилья у неаккредитованного застройщика). По этой же причине ставка по ипотеке обычно меньше, чем по другим видам кредита.

Что выгоднее брать — новостройку или вторичку?

Нет определенной зависимости размера процентной ставки от выбранного объекта недвижимости, так как банки всегда учитывают совокупность факторов. Поэтому нельзя однозначно сказать, что для новостроек процент ниже, чем для вторичек, или наоборот, — все зависит от ситуации на рынке.

С 2016 года работает портал «ДомКлик», где можно сравнить существующие предложения на рынке и действующие процентные ставки, воспользоваться калькулятором по расчету ипотеки от Сбербанка, прикинуть варианты квартир, графиков и сумм. Кроме того, сервис дает возможность пройти первый этап оформления ипотеки не выходя из дома и даже получить скидку.

Говоря о выгоде, стоит думать не только о позиции банка, но и о собственных обстоятельствах. Так, если средства ограничены, есть смысл выбрать вторичное жилье — во-первых, не придется делать ремонт, если на него пока нет денег, во-вторых, можно сразу там жить, перестав платить за съемную квартиру.

На какое жилье не дают ипотеку?

Каждый банк самостоятельно решает этот вопрос, основывая свой выбор на рентабельности потенциального залога и уровне риска. Однако есть общие правила, которых придерживаются примерно все. Не кредитуют недвижимость в ветхих, подлежащих сносу или расселению домах, с действующими обременениями или большим количеством собственников (как правило, более 5). Неохотно и не все дают ипотеку на блочные и панельные хрущевки, квартиры на первом, последнем и цокольном этажах, жилье за чертой города, на окраинах и в малопривлекательных районах.

Разумеется, из любого правила есть исключения — например, в Сбербанке дают деньги даже на покупку загородной недвижимости и рекомендуют обращаться за советом в каждом конкретном случае. Стоит отметить, что на портале «ДомКлик» каждое объявление проходит предварительную проверку, а значит, покупатель быстрее найдет реальное предложение на рынке и сократит сроки одобрения банком выбранной квартиры.

Чтобы начать работу с порталом, нужно зарегистрироваться, указав ФИО, номер телефона и адрес электронной почты. Затем выбрать понравившуюся квартиру, рассчитать сумму ежемесячных выплат, заполнить информацию о себе, загрузить сканы или фото документов — и отправить заявку на получение кредита. Таким образом в банк придется сходить всего один раз — для того, чтобы подписать документы.

Кто может стать заемщиком?

Взять ипотеку может каждый человек от 21 года, который выполнит все условия банка.

Главное из них — подтвердить требуемый уровень дохода. Он зависит от двух составляющих — ежемесячного платежа и процента, который банк закладывает на этот платеж в общем размере доходов: где-то это 50%, где-то 60%. Ежемесячный платеж зависит от размера первоначального взноса, процентной ставки, суммы и сроков кредитования.

Допустим, вы приобретаете квартиру стоимостью 2 миллиона рублей. При минимальном первоначальном взносе 15% вам необходимо иметь 300 тысяч собственных средств. При ставке 10% годовых и сроке кредитования — 10 лет ежемесячный платеж составит 22,5 тысячи рублей. Если по требованию банка эта сумма не должна превышать 50% совокупных доходов, нужно документально подтвердить, что вы каждый месяц получаете не менее 45 тысяч рублей. Если это не так, стоит либо увеличить срок кредитования — например, растянув его на 25 лет, получим уже около 15,5 тысяч ежемесячно, либо поискать банк с более лояльными условиями — меньшей ставкой или большей долей платежа в общих доходах. Если последняя будет составлять 60%, требуемый уровень совокупного дохода автоматически снизится до 37,5 тысяч рублей.

Что проверяют в банке, кроме доходов?

Кредитор учитывает характер занятости заемщика — он может быть владельцем бизнеса, индивидуальным предпринимателем, или работать постоянно по трудовому договору. Имеет значение также длительность и непрерывность стажа, уровень образования, состав семьи, наличие других кредитов и другого имущества: если у вас в собственности уже есть квартира или машина, размер показываемых доходов может быть и ниже.

Тем, у кого уверенность в собственной платежеспособности есть, а документов, подтверждающих ее полный размер, так и нет, кредиторы, в том числе и Сбербанк, готовы идти навстречу: вместо справки 2-НДФЛ принимать справку по форме банка или вообще давать ипотеку по двум документам. Минусом здесь можно считать только размер первоначального взноса, который должен составлять не менее 30% от общей суммы кредита.

Чем различаются дифференцированные и аннуитетные платежи?

Речь о порядке погашения кредита — чаще всего его определяет банк, хотя бывают случаи, когда выбор оставляют за заемщиком. Разница — в начислении процентов и расчете ежемесячного платежа.

Аннуитет предполагает, что вы гасите ипотеку равными платежами, а проценты начисляются на всю сумму долга и распределяются во времени от максимума в начале выплат к минимуму в конце. То есть, на протяжении всего срока вы платите, допустим, по 25 тысяч рублей, только в первый месяц 20 тысяч приходится на проценты, а 5 на тело кредита, а в последний все наоборот.

Дифференцированные платежи, как ясно из названия, меняются во времени. При этом погашение тела кредита как раз-таки идет равномерно, а вот размер процентов уменьшается, потому что они каждый раз начисляются только на остаток долга, а не на всю сумму займа, как в первом случае. Разумеется, такой вариант для заемщика выгоднее, но есть и подводные камни. Во-первых, в начальные месяцы платеж по кредиту будет выше, чем при аннуитете, — а значит, и совокупный доход должен быть больше. Во-вторых, придется постоянно сверяться с графиком платежей или уточнять у работников банка, какую сумму нужно заплатить на этот раз. Ну и в-третьих, такую схему предлагает очень малое число банков.

Что делать, если не можешь внести платеж?

Прежде всего, нужно сообщить об этом банку. По факту, ему не нужна ваша квартира — это лишняя головная боль с постановкой на баланс, реализацией и прочими временными и финансовыми расходами. Так что он, как и вы, заинтересован в том, чтобы платежи шли и долг был закрыт, поэтому почти всегда готов пойти навстречу: уменьшить платеж за счет увеличения срока кредитования или дать кредитные каникулы, во время которых вы платите по графику только проценты.

Что делать, если больше не можешь платить вообще?

Если причиной отсутствия доходов становится болезнь, выплаты может взять на себя страховая компания — но только в том случае, если у вас есть страховка с соответствующими условиями. Вот почему так важно оформлять полис добровольного страхования жизни и здоровья заемщика. Выбор страховщика, как и многого другого, стоит делать на основании соотношения цены и качества. Последнее можно оценить по общим рейтингам страховой компании, объему выплат, которые она произвела, и содержанию программы страхования.

Вариант для всех остальных — продать ипотечную квартиру. В этом случае вы получаете разницу между ее стоимостью и оставшейся суммой кредита. Нужно лишь найти покупателя, который согласится сначала передать деньги, которыми вы закроете задолженность, дождаться снятия обременения и только потом заключить договор купли-продажи. Это не так-то просто, поэтому цену наверняка придется ставить ниже рыночной. И все равно почти наверняка она будет выше той, которую установит банк, конфисковав квартиру за неуплату. Его интерес — вернуть свои деньги, и вернуть быстро, так что вашу выгоду никто не будет принимать в расчет, хотя разницу между остатком долга и продажной стоимостью залога вы получите и тут.

Чтобы снизить риск возникновения подобных ситуаций, стоит рассчитывать свои силы еще на этапе оформления кредита. Финансисты советуют закладывать на ежемесячный платеж не больше трети от общего бюджета и рассчитывать на средний уровень уже существующих доходов. Мечтать о том, что вас повысят в должности, зарплата вырастет вдвое, а тетушка из Штатов оставит богатое наследство, можно, но не в этот раз.